O lucro obtido na venda de um imóvel residencial, comercial ou rural é tributado atualmente pelo Fisco em 15%, mas o vendedor pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital – a diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição de outros imóveis. Há também fatores que geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o contribuinte a pagar menos.
A isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isto é, quem aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da cobrança de IR. Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente a cada cinco anos.
Importante ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome do filho, por exemplo, não se fala em isenção. Outra observação relevante é que o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no período de atraso) e ainda multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.
O primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverão ser informados os dados da transação, como: valores, forma de negociação e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o cálculo do imposto. É aconselhável imprimir um histórico da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações, principalmente as referentes às reformas.
No programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações, menor o imposto. Importante para esta situação é necessidade de guardar todos os comprovantes de pagamento, mas um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel.
O Fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando o cerco através de seus sistemas de cruzamento de informações. Além das reformas, também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.
BENEFÍCIO DOS 180 DIAS
A intenção de compra de um novo imóvel para a obtenção do benefício, deve ser informada durante o preenchimento do programa da Receita, o chamado GCap. Se a aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR, no caso somente com juros, sem multa.
Neste caso, no entanto, a Lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do benefício, basta pagar o IR com juros e multa. Segundo os tributaristas, o ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações tributárias. Ou seja, a orientação é planejar a compra já durante a venda.
Caso o período de 180 dias comece em um ano e termine em outro, e a compra não se concretize neste intervalo, haverá ainda outro inconveniente: a retificação da declaração anual do IR. Isso ocorre porque a Receita utiliza os dados informados no GCap. Se considerarmos, então, que a venda ocorreu em novembro de 2014, o prazo se encerrará em maio de 2015 e na declaração de ajuste constará que o proprietário se utilizou do benefício. Portanto, se quiser pagar o IR com multa para não perder a isenção, o caminho é corrigir o GCap e depois entregar uma retificadora.
OUTRAS ISENÇÕES
Além dessa, ainda há três isenções totais de IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais. São elas: imóvel de até R$ 35 mil, propriedade adquirida antes de 1969 e único imóvel de até R$ 440 mil. Esta última, assim como a dos 180 dias, só é válida a cada cinco anos. Há, ainda, reduções gradativas para imóveis comprados antes de 1988, calculadas automaticamente pelo software. Em caso de dúvidas, procure os especialistas tributários da RC Contábil – 3589-2061 – rccontabil@rccontabil.com.br – Rua Luiz Gama, 332
Este artigo, publicado originalmente na Revista IOB, foi atualizado por Roberto C. Nogueira, da RC Contábil, especialista tributário também em IR.
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